货币低增时代，房价神话难续兼论房

货币低增时代，房价神话难续！

——兼论房地产库存预判房价因何失效

（海通宏观姜超、陈兴）

摘要

在 阴云密布、美国加息周期开启的背景下，外需面临的不确定性加剧，而房地产是拉动内需的重要引擎。因此，对于18年房地产行业的发展，特别是房价走势的判断，将关系到对后续经济走势的判断。

库存与价格的“跷跷板”效应。在判断商品价格走势时，库存与价格之间存在着此消彼长的关系，即“跷跷板”效应，像粮食和水泥等商品，库存与价格之间就存在明显的反向关系。

库存见顶回落，房价继续上涨？17年房地产库存已由14-15年的高点见顶回落，而不论从狭义库存还是广义库存衡量，库存去化周期也降至近五年来 值。因此，偏低的地产库存也引发部分人对于房价继续上涨的期待。

住房投资属性，房价需求决定！中美两国数据均表明，库存与价格之间的“跷跷板”效应在房地产市场失效，这主要源于住房的投资品属性。对于消费品或者工业品而言，买就是为了用，库存低是真的低，因为都被用掉了，代表供不应求。但对于房产而言，其使用期限长达70年，并不会被用掉，所以表面看新房库存很低，但其实中国每年新盖万套房子，居民手里的存量住房越来越多。投资品用不掉的特点决定了其价格取决于需求，而绝非供给。最典型的投资品是股票，过去IPO停发时通常是熊市，而IPO放量时通常是牛市，因为大家买股票就是为了赚钱，所以涨的时候天量供给都嫌少，跌的时候没有供给都嫌多，因此投资品的价格分析重点在于把握需求。

住房需求两件事：刚需与投资，收入与负债。需求包含两大要素：一是购买的意愿，二是购买的能力。

谁需要买房？刚需vs投资。买房者主要有两类人：一类用来住，一类用来炒。刚需持续下滑。对于消费需求来说，主要是年轻人和城市化进程中转换身份的农村人口，但我国老龄化日益严重，年轻人每年减少多万；同时城镇化的进程也在逐步放缓，消费需求人群总体趋于萎缩。投资需求受限。对于投资需求来说，炒房者







































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