人防车位打开地下空间的金钥匙

1月份，中央文明办确定了—年创建全国文明城市提名城市名单，宜春市和丰城市都榜上有名。

自全省文明城市创建以来，丰城的文明风貌有了很大改观，但是停车难、停车乱、停车贵的问题一直是顽疾，群众也多有怨言。城市路面车位实行停车收费，固然可以改善乱停乱放的现象，想要真正解决缓解化解停车难题就必须激活地下车位市场，打开地下空间。而人防车位就是这把金钥匙。

01

产权之争：业主与开发商博弈

车位有地面车位和地下车位，地下车位又分普通车位和人防车位。一般来说，地面车位属于业主共有，地下普通车位由开发商所有，人防车位是国防资产属于国家所有。年初金马御龙城业主对车位问题进行投诉信访，有些人也因此受到了行政处罚。开发商对未纳入公摊的地下车位有所有权，有出租出售的自由。目前行业普遍做法是出售，这样资金周转快，毕竟房地产行业现金为王。之前有报道，武汉一位业主买下了个停车位后加价2万元出售且只卖不租，事后证明是开发公司的营销手段，故意歪曲市场供求，哄抬价格。丰城也是如此，只卖不租，业主又觉得价格偏高，双方形成僵局，结果就是地下车库使用率不高，小区路面停车只有见缝插针。没办法，业主只有在地面共有部分上做文章了。富成首府业主正在将原来狭长的绿化带改造成车位。车位本是附属配套设施，是“仆从”，却硬生生成为回家的拦路人。

在这无序博弈中，业主与开发商不可避免地陷入囚徒困境。

02

人防车位：应站C位

人防工程实行“平战结合”，平时优先作为地下停车设施使用。在我省人防车位是只能租赁，且必须优先满足业主的需要使用。由于没有所有权，很多开发商都是缴纳易地建设费而不建设人防工程。随着“应建尽建”的严格要求，新建小区都有人防工程。

目前我市人防车位有近个，并且分布广泛。丰邑中央按元/月租赁，出租率也不高，1/3的人防车位是在近几年被变相买卖，另外将近有个车位处于闲置/未使用状态。最近人防车位因信访投诉出圈，其蕴藏的潜力却少有人注意。人防车位权属不一，可能是地方政府举棋不定的考虑。据悉，我国广东、四川、重庆、上海等将人防车位归属开发商，可以出售；江苏等将人防车位归属业委会，实行业主自治。年江西省人防办就下发通知人防车位只允许短期租赁，不能变相买卖，年修订《江西省人民防空工程管理办法》和年修订《江西省实施人民防空法办法》均未对相关问题进一步明确规定，说明当前只租不售政策是符合江西经济发展实际的。假若以后政策改变可以出售，实行由租转卖也可操作。权属未定，市场无形之手失效，这恰好给予政府调控的空间。人防车位好比是保障性住房，政府应当参与定价，规范行为，率先盘活人防车位，打开地下空间，破解囚徒困境。

03

优等生：同一张考卷，抄作业

年新余市出台了《新余市住宅小区地下车库（位）管理使用意见（试行）》明确普通车位可以办理产权，且按比例实行租售并举。随后政府在对城区住宅小区地下车位（库）出售、出租及车位管理服务价格和成本情况调查基础上，制定新余市城区住宅小区地下车位价格的指导性意见，其中住宅小区地下车位出售为一级土地级别范围内每个10万元以内；二级土地级别范围内每个8万元以内；三级土地级别范围内每个6万元以内；四级、五级土地级别范围内每个5万元以内。住宅小区地下车位（含人防）出租价格为一级土地级别范围内每个元/月以内；二级土地级别范围内每个元/月以内；三级土地级别范围内每个元/月以内；四级、五级土地级别范围内每个元/月以内。物业管理服务价格，不分地段每个30元/月以内。

年九江市发布《防空地下室管理办法（试行）》征求意见稿，明确人防车位归国家所有，由人防部门统一管理，有关租赁价格和物业管理停车服务费收费标准由政府实行指导定价。当前我市人防车位信访此起彼伏，全国文明城市创建也提上日程。与其在混乱和投诉中左右为难，何不转变思维，抄一抄新余和九江的作业，用有形之手引导和提高地下车位资源有效配置？产权清晰，选择多样，服务灵活，买卖公平是市场经济的健康表现，政府应果断拿起手术刀及早切除强买强卖、只卖不租、无偿强租等恶性肿瘤。

04

高质量发展：丰城任重道远

年宜春各县市GDP已出炉，从总量上看，丰城.22亿元居于第一，但是人均GDP来看丰城却倒数第一。

（注：图为作者根据网上数据绘制而成，非官方图）

这张图表就很好地解释为什么高安樟树等宜春其他地方没有发生人防车位群体性上访事件。

樟树人均GDP是丰城的1.9倍，高安人均GDP是丰城的1.4倍，上高人均GDP是丰城的1.7倍。丰城的GDP总量是铜鼓近10倍，人均GDP仍却低于铜鼓。

年江西省人均GDP约5.5万元，是丰城的1.5倍。再看上面提到的新余人均GDP8.39万元，是丰城的2.1倍。与人均GDP低对应的是生活成本高。这两年棚户区改造，房价翻倍，看齐南昌，一个车位10几万，一套房下来百多万。相比之下，丰城民生实属维艰。

今后创建全国文明城市，若实施路面停车收费，势必又会增加人们出行成本，应慎之又慎，而打开地下空间必是大势所趋，民心所向。

完

◆人防车位三怪象

◆人防办做原告解僵局

◆人防车位买卖/租赁合同无效，为何？

◆多少钱买车位才划算

◆建议：起诉，奖10万

◆人防车位，业主胜诉

◆众生信访

◆政府应积极引导重大纠纷走入司法裁判

◆驳“买房买肉论”

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