预售合同无效，购房者只能自认倒霉
一则《万全款买房两年后遭开发商起诉一审判决“合同无效”》的新闻刷爆朋友圈。这个报道的主要内容为：年8月，西安市民陈女士一次性支付万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商以当时没有预售许可证为由，将包括陈女士在内的12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效，且针对陈女士的案件，一审法院已判决确认合同无效。
该案引发热议的原因有三点，一是因为开发商无证销售现象普遍存在;二是因为房子与多数人的生活密切相关，房产已成为很多家庭的主要资产;三、目前房价普遍暴涨，合同无效后业主将承担非常大的风险。从评论来看，几乎一边倒的认为开发商不诚信行为。然而，作为行为规则的法律，是综合社会情况制定的，目前房价暴涨的情况下开发商主张无效，如果房价暴跌，业主是不是也会跟风去主张无效?作为律师，尊重法律是基本的理念，法律也不会让不诚信的行为获利。处理这样的事，必须明确如下几个法律方面的问题：
第一、认购合同还是房屋销售合同
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
《商品房销售管理办法》中的主要内容为：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项;其中第(二)、(四)、(五)、(十)通常被认定为必不可少的条款。
第二、为什么合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据公开的报道，本案中，开发商没有取得预售，尽管说不取得预售的原因可能是开发单位恶意拖延。但因为上述无效是法律的明确规定，并不区分原因，认购协议一般也不讲取得预售许可作为生效条件，所以不能以认定开发商恶意拖延为由来认定合同生效。
第三、无效后如何处理
根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。认购协议无效的后果会有两个，1、买房人向开发商退房，而开发商退钱给买房人，这是多数人能够理解的;2、根据过错程度进行赔偿。需要说明的是，开发商对于自己无证销售是明知的，应当承担全部或主要的赔偿责任。
第四、购房者如何索赔
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。从上述规定来看，购房者可以提出三个方面的要求：1、已付购房款及利息;2、赔偿损失;3、承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。从第九条的规定可以看出，一倍房款的赔偿责任与购房者可主张的赔偿损失是可以同时主张的。在房价暴涨的当下，购房者的损失主要是交易机会的丧失导致的房屋溢价损失，即多数人理解的用现在开发商退回的钱将无法再购买同等面积的房屋。需要注意的是，法律对此已经有了明确规定，是可以要求这个方面损失的。十几年前著名的画家村案，也宣告了要求出卖方赔偿购买方损失的原则
第五、为何法院仅仅判决确认合同无效
法院审理案件是根据原告的诉讼请求进行，如果原告没有要求，则法院不予以处理。本案原告仅仅要求确认合同无效，而没有要求返还房屋，被告业主也没有要求赔偿损失。可以预见，目前的报道只是开发商与业主争议的第一步，后续必然面临开发商要求业主腾房和业主要求开发商赔偿诉讼。
第六、案外思考
应当说，法院的判决是没有问题的，目前评价法院不公平是没有依据的，合同无效之后的处理才是关键。就目前而言，除了上面的法律分析之外还有另外几点思考：
第一、如果法院将来判决开发商进行赔偿，且赔偿数额足够高，那么开发商这样操作并不一定能够获得利益，而经过目前的报道后被多数人认为是极不诚信的，将自己的商业信誉给毁了。开发商此举是否有其他的动机仍值得进一步探究。如果仅仅是利益驱动，那么楼盘的所有业主都将面临诉讼，而不是只有十二名业主，并且分别到不同的法院立案处理。
第二、如果主管部门早日对开发商的违规出售行为进行处罚并立即禁止销售，而不是等到开发上自曝违规被处罚，那么这样的情况回减少很多。如果法院在对无证售房案件的审理当中，对恶意违约方除以相对较重的违约责任，相信很大程度上会遏制本案中类似行为的发生。
第三、国家的强制规定应当要遵守的，因为很多禁止性规定涉及到国家的基本制度层面。如集体土地上的房屋不得出售给集体成员以外的人员。就商品房买卖而言，无证销售的房产在一定程度上会比较便宜，但隐藏着巨大风险。所以在购房前，一定要审查预售许可证书，并注意合同中有关违约责任和赔偿条款的内容。
敦新余律师：专注诉讼，专注争议解决。
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