从北京到南京卖地新高储蓄萎靡，楼市危险

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（minbingneican)

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从北京到南京：卖地新高储蓄萎靡，楼市危险来了

三四线城市的未来前景如何，是身在这类城市的人最关心的问题。本号也多次以数据和理论作出过论断：不在中心城市周边又无内生性经济增长点的城市，未来只会沦为中心城市抽血的对象，前景堪忧。

前天（11月7日），北京土地市场成功出让3宗住宅用地，分别位于大兴、昌平和石景山区域，三宗地块出让金合计亿元。透过这组数据，我们能够隐约看到中心城市和小城市各自的未来。

数据显示，截至到当日，年内北京土地出让金已经达到.5亿元，超过历史纪录。业内分析认为，叠加北京土地市场即将推出的土地，综合估算，全年土地收入有望达到亿规模。

今年通过卖地获得大笔土地出让金的城市还有杭州、南京、重庆、上海、武汉、天津、广州、成都、苏州、郑州等城市。

数据来源于中国指数研究院

这份数据告诉我们，中心城市每年通过卖地就可以轻轻松松获得千亿量级的财政收入。随随便便卖出一块地就能收获几十亿甚至上百亿的收入。

武汉在今年2月推出的一块综合用地，成交价高达99.2亿元，接近百亿。在热点城市，动辄几十个亿的地块已经见怪不怪。

来源于中国指数研究院

与之相对应的三四线城市，大多数一年的财政收入不足百亿。

地区

年一般公共预算收入

单位：亿元

湖北黄石十堰荆门92鄂州53随州46湖南邵阳98张家界32益阳68娄底68江西景德镇89新余96鹰潭82山东莱芜53河北承德82衡水96河南周口信阳95安阳驻马店平顶山濮阳72三门峡漯河76鹤壁53济源37

数据来源于各城市统计局

上表是东中部地区省份中一般预算收入在亿左右的城市（未列西北、东北地区三四线城市，是因为城市财政收入低于百亿，在这两个地区已是普遍现象）。

一个地区的财政收入主要由三部分组成：一般预算收入、基金收入（95%以上为土地出让金）、国企分红。小城市里，土地难卖且价格便宜，国企分红可以忽略不计，所以对这类城市来说，一般预算收入几乎就是财政收入。

这意味着，在卖地时代里，杭州、武汉、南京、成都等中心城市一块地的出让金就抵得上这些三四线城市一年的财政收入。

小城市还拿什么和中心城市比？拿什么去追赶？单靠国家财政拨款，是杯水车薪，全国这么多三四线城市需要照顾，那管得过来。

城市发展如逆水行舟。许多三四线城市发展停滞不前之时，中心城市将通过卖地获得的高收入，将城建搞得风生水起，城市产业发展、基础设施建设得以完善，有效提升了城市竞争力，人口不断涌入，继续带动经济增长，形成良性循环。

与之相反，三四线城市经济受困，基础设施薄弱，导致人口流失，形成恶性循环。

因此，在卖地时代里，大多数三四线城市尤其是西北、西南和东北地区人口大量流失的小城市，前景很不看好。

未来房地产税将出台，至于如何收，财政部部长前几日已经做了说明，房地产税将会作为地方性税收的一部分，将充分授权、分步推进。

从字里行间能够揣摩出政府的深意：未来房地产税征收区主要是大、中城市，对于一些人口流失、楼市库存过剩的城市，不会征也不能开征。

这就意味着，中心城市相较于三四线城市的财政又将多出一部分收入——房地产税。三四线城市，只能被中心城市越甩越远。人口继续往中心城市，以及中心城市组成的都市圈中涌进。

今年3月，在某新闻发布会上，人社部部长尹蔚民介绍，我国各地区人口抚养比出现了严重分化，高的省份人口抚养比10：1，即10人养1个老人，如广东地区；低的省份人口抚养比是1.2：1，如东北，负担是不一样的。

换一种更容易理解的说法就是，广东地区抚养比为10：1，意味着平均1个年轻人只需赡养0.1个老人，东北地区抚养比为1.2：1，也即平均1个年轻人需要赡养0.83个老年人，后者的压力是前者压力的8.3倍。

什么原因所致？人口流动。东北年轻人口大量流失，而广东沿海地区人口大量涌入，广东省几年前就超越了河南成为我国人口第一大省。

人口大规模流动，导致许多地区养老金入不敷出。目前我国有2/3的省市养老金当期不够发，需要财政拨款，所以国家开始统筹全国养老保险金。

几年后，全国进入房地产税时代，经济落后地区人口流入发达地区，三四线城市人口流入中心城市以及中心城市组成的都市圈的速度，只会比以前更快、更狠，城市化会彻底沦为大城市化、大都市圈化。

世界上一些已经完成城市化进程的国家，早就用事实证明了这一点，例如东京，面积只有其国土面积的3.5%，却容纳了日本1/3的人口；大伦敦区，人口万，占英国人口12%；大纽约都市区，人口1万，占美国人口的6%；巴黎大都会区，万人口，占法兰西人口的19%。

我国人口多、面积大，不可能全都集中在首都圈里，未来会形成10~20个万人口以上的超级大城市和都市圈。

这就意味着，长远来看，除了高能量级周边的城市，如廊坊、南通、嘉兴、东莞、惠州、中山、佛山等，以及一些具有可持续的内生性增长功能的城市，如徐州、泉州等值得看好外，其他三四线城市前景堪忧，尤其是人口正在流失的。

未来值得看好的，依然是那二三十个直辖市、计划单列市、省会城市。

南京现在咋样了——基建与房价齐飞，储蓄与消费同缩！

南京与杭州一样，今年以来同样是房价继续飙升的代表性城市。从1月份到9月份，南京的房价整体上涨了10%，中心城区上涨了30%。9月份之后南京房价停止上涨，开始横盘。恰恰是由于南京杭州这两个异类的存在，我大中国的韭菜们无视了环北京地区的房价大跌，无视了上海、深圳、厦门等等热点城市的市场剧烈萎缩。韭菜们纷纷宣称，只要南京和杭州的房价继续上涨，中国的房价就远远没达到顶点。关于杭州，本公号已经进行了分析，这里我们来集中阐述南京，看看在今年南京房价飙涨的背后，到底发生了什么。

首先要看的数据，是南京的财政收支数据，我先提示各位：这个数据将会令你们震惊。年1-9月南京一般预算支出亿，对比去年同期的亿，同比增幅达34.3%！我不知道应该如何形容自己看到这种数据时的感受。关于这个数据，当然要进行比较。全国今年同期财政支出同比增幅为11.4%，就本系列文章中已经提到的城市，厦门的同期增幅为7.6%，苏州为7.8%，杭州17%。南京现在34.3%的财政支出增幅，乃是南京自从改革开放以来的最高数据。在这里我必须强调的是，同期南京实现的财政总收入增幅为11.5%。支出增幅远超出收入增幅，这当然意味着南京实现的财政盈余规模在下降，为全国财政平衡所做的贡献当然也在下降。

在财政支出飙升的同时，南京的固定资产投资同样也在大增。年1-9月，南京的固投规模亿，同比去年同期大增15.4%，这是南京在此前连续两年固投增幅不足1%后的首次大增。推动南京固投增加的原因在于基础设施建设，1-9月份南京基建投资亿，同比大增42.4%。在具体的城建项目上，老蛮我稍微整理了一下，惊讶的发现，南京竟然在同时开建22条城市道路和10条地铁，并且同时开启3条地铁的前期征拆。这里我列举一下南京今年的地铁建设计划：“建成地铁4号线一期、宁和线，力争建成宁高线二期工程;续建地铁5号线、宁溧线、1号线北延和7号线工程;加快推进地铁2号线西延、6号线和宁句线工程的前期工作，计划年底开工建设;开展4号线二期、11号线一期、宁天线南延工程前期研究，加快启动征收拆迁工作。”这种全城开建的魄力还真是令人惊叹。于是我们因此理解了财政支出大幅增加的原因：财政资金大量投资于基建。

在前面的文章中我们已经了解了一个基本的经济学道理：要推动或者维持任何金融产品的价格，都是需要增量资金的。南京维持房价的办法，就是由财政以基建的方式，向整个城市输入增量资金。为了解决庞大的基建资金来源问题，南京政府在年10月修订了财政预算案，主要的调整有两个，第一，是从多年积累的财政盈余而来的“预算稳定调节基金”中拨出32亿用于补足收支缺口；第二，是要求国土部门多卖99亿的地。对比杭州必须要靠发债来填补财政缺口，南京的底子看起来更厚，财政还有多年积存下来的盈余可以拿来用，所以也能给市民和地产商以盲目的信心，也还能靠忽悠地产商继续拍地王来填补财政缺口。

然而可惜的是，南京政府为了维持房价付出了如此艰辛的努力，南京市民的购买力却支撑不住了。在房地产的吞噬效应之下，南京市民的储蓄终于开始萎缩了。年2月南京居民储蓄规模亿，到9月底下降到亿，减少了亿，降幅3.7%。这也是南京改革开放后第一次出现年度级别的居民储蓄下降。看起来南京市民收入已经跟不上房价增长了，买房已经买到需要消耗棺材本的程度了。

在消费方面，南京没有公布三季度的网上零售额，只公布到二季度。所以这里就比较二季度的消费数据好了。上半年南京的社会消费品零售总额亿，同比增幅11%，这样算起来的消费增加值为亿（-/1.11）。消费品零售数据中，面对全国的网络零售额为亿，同比增幅29%，网络消费增加值为亿（-/1.29）。这样算起来，上半年面向南京本地的社会消费品零售额的增量只有15亿（亿-亿）。15/（-）=1%。这就是南京本地的消费增速！如果考虑通胀因素的话，这种1%的增幅，已经算是消费萎缩了。

到现在为止，我们已经依次讲述了厦门、苏州、杭州和南京。这些城市的基本特征是一致的：在房地产的吞噬效应之下，居民储蓄在下降，消费在萎缩。厦门与苏州的地产市场的剧烈萎缩，当地政府毫无应对之力。杭州与南京则在努力维持房价。杭州政府的办法是借债拆迁，南京政府则在消耗多年积累的盈余大兴土木。然而，经济规律就如同因果律一样，始终都是要发生作用的。当房价泡沫已经膨胀到居民储蓄与消费同时萎缩的时候，无论如何，都已经到了极限。

对于中国的金融市场，我有个很基本的看法：任何金融产品的价格都不可能维持平稳。中国金融市场的属相是属猴的，上蹿下跳是它的本性。只要无法上涨，那么一定要暴跌。我们既然将房地产定位为金融产品，那么，房价泡沫一旦破灭，一旦停止上涨，那么，就一定会遵循金融产品的价格规律，转为暴跌。现在，就让我们等着看，我大中国炒楼党，是不是连因果律都能击败吧。

呵呵，呵呵，呵呵呵。

附：

厦门篇

苏州篇

杭州篇

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