GDP猛超南昌的长沙,房价为何比南昌低这
近日，某机构绘制的国内各省会城市的购房压力图在网络上颇受热议，图中以平均年收入购买一套80平的房子为标准，需要的年份越长则表示压力越大。很多在中西部各城市感受过房价深深的“恶意”的朋友看到这张图想必会发出由衷的怒吼：明明工资差不多，为什么我买房比长沙的的朋友难那么多？？
从图片来看，南昌的平均月工资比长沙低将近元，房价却收入比却远超长沙。而中西部龙头的武汉月工资仅比长沙高77元，房价却几乎是长沙的两倍。着实叫人大跌眼镜。
长沙的低房价曾经被温州和合肥人民亲切体验过，即便经过了年下半年的一轮补涨，城区均价已突破“9”字头。但，在全国房价普遍疯涨的背景下，长沙依然稳坐中部房价洼地的“宝座”。
大家都知道长沙近年GDP猛涨，但为什么房价却难以破万？这样的局面让很多人疑惑。我们先来看一下长沙与周边其他省会城市各个宏观数据的对比：
注：人口流入率=（常住人口/户籍人口）-1；房价收入比=（商品住宅均价*人均居住面积）/人均可支配收入）；成交量及房价为商品住宅市场
图中我们可以注意到以下几点：
1、长沙GDP规模位列中部省会第二，仅次于武汉，是南昌的2.1倍，合肥的1.5倍，人均可支配收入中部省会最高，但房价最低，经济实力确实与房价不在一个频道。
2、长沙的人均居住面积高达45平米，居全国首位，比其他中部省会高出10-15平米。
3、长沙常住人口虽没法与已当选“国家中心城市”的武汉、郑州相比，但与合肥旗鼓相当，比南昌更是高出不少。
看完以上数据，不难发现，长沙经济实力雄厚，人均可支配收入并不低，房价似乎根本没有理由成为中部垫底。那究竟是什么原因导致了如今的局面？
对高素质人才吸引力不足我们都知道，长沙是以工业和大制造业（三一重工、山河智能）为主的城市，第二产业贡献了近60%的GDP，由工业大宗交易所产生的GDP很难惠及到本地居民。第三产业比重过轻，也导致长沙的好工作很难找，平均工资很低（全国排名第21位），缺少对高素质人才的吸引力。
另外，一个值得注意的现象是，95%的老长沙人均持有一套至两套房，长沙本地的需求已经基本饱和，长沙房地产市场越来越依靠在外地湖南人的“返乡置业”。而福利分房制度的存在，将原属于商品房市场的需求分流掉很大一部分。政府机关、事业单位等，将建好的房子以远低于市场价的价格卖给员工，例如省政府有九峰小区、天心区有白沙世纪嘉园。这批人又恰恰是拥有强大购买力的族群。“几乎是效益不错的单位都有自建房，被挖去很大一块需求。”某开发商副总裁如是说。
同时这种单位自建房体量并不小，以八方小区二期为例，该小区年的施工量达95万平方米，占到了全市施工量的近百分之一。
我的一个朋友，单位在南边的雨花区，一套的大平层只需60万，让人羡慕到眼红。
由此，本地需求较少，倚重省内其他区县到长沙的“返乡置业”，自身的产业经济条件却难以吸引高级人才就业，这就导致了长沙本身的需求较少。
楼市供求结构严重失衡压制房价的还有一个重要因素，便是住宅供求比。长沙人均住宅居住面积达到45平米，远高于其它中部城市，而人口远低于武汉、郑州、合肥等城市，则说明了该城市不合理的住宅存量。
长沙与其他中部省会住宅市场历年供求比观察。年-年中部省会城市历年的住宅供求比，就会发现，武汉供求比一直在0.9以下，在年甚至达到了0.4的最低值。也是在这一年，武汉城区均价涨幅超20%。合肥和南昌的经济总量、人均可支配收入及人口流入率均没有长沙高，但房价早已破万，也与其供不应求的住宅市场不无关系。
反观长沙，年-年长沙住宅供应均高于其他中部城市，在年底去库存周期达到了24个月，对于城区常住人口万（年）的长沙而言，这是一个惊人的数字。正是由于库存的积压，压制了长沙房价的上涨，并拉长了去库存的时间，让长沙房价的上涨节点滞后于其他城市。
大肆扩城，无序卖地年左右，长沙城市规模还很小。
而正是因为长沙的规模小，在GDP崇拜的模式之下，长沙开始四面开花，“东拓西进，南移北扩”，城市规划热点和新城概念频出，东南西北都在卖地，土地供应量激增，更是加大了供应竞争。
南城是长沙发展最早的区域之一，在年左右，长沙高唱融城向南的口号，让开发商修了湘府路，省政府南迁至此，并把湘府路两边的土地以及整个南城，全部给了开发商。据南城某项目负责人透露：过去10来年，长沙一直在消化城市建设中的“回报地”——年之前参与城建开发的投资者“协议补偿用地”。该负责人无法用数据来描述这类土地的供应总量，但表情有些夸张地表示：“太多了”。他举例说：从延伸到湘潭的芙蓉南路到一直延伸到岳阳湘阴的芙蓉北路，这条全国最长的“城市干道”两厢，“补偿地”到现在都没有消化完。后又跨过湘江，向西要空间，发展大河西先导区，北边则卖出体量巨大的全国地王北辰三角洲、湘江世纪城，东边则由于长沙县的高速发展，此起彼伏。
年湘江新区获批，面积有平方公里，差不多有以前长沙两个大，在这种南延北扩，通江达海的策略下，长沙的土地一直处于溢出状态，无序卖地也就成了常态，这造成了楼市库存庞大。这个做法的好处除了控制房价外，还能增长GDP，政府其实早就发现了借助卖地做房地产拉动的GDP不如拓城拉动的GDP多和快，这也是为什么在-年长沙卖地收入大幅度萎缩下，长沙财政收入还是突破了千亿，甚至接近万亿的原因。
及时行乐的消费观念另一个不能忽视的，则是长沙人超前的消费观念，这在全国都是颇为有名的。几年前方太董事长还在笑着说，长沙人真是敢花钱，而且是花明天的钱，这种超前消费相当领先。星巴克长沙两家店开业当天销售额刷新了全球一万多家门店开业记录，本应该充满小资情调的小店却以一副菜市场的面貌呈现在了长沙人面前，这样一个咖啡店开业居然让人生出了见证历史的感觉，这已经说明了当地消费观的狂热一面。有本地人编了段子自嘲：长沙人玩到身上只剩十块钱了，绝对不会想明天有没有钱吃早饭，先用这钱打的回去。有人觉得这段子不过瘾，编了个更绝的：长沙人玩到身上只剩二十块钱了，干脆再借五块钱买包芙蓉王。本来长沙工资就不高，全都拿来吃喝玩乐了，要买房？对不起，我手里的小龙虾和口味蛇不同意。
综上所述，在长沙第三产业比重过轻，对高级人才吸引力过弱时，长沙人民一边享受着福利分房制度，一边将及时行乐的消费观发挥到了最大化，此时，楼市土地的供求关系，就像是天平上的砝码，进一步加大了长沙房价上涨的压力。这个“中部房价洼地”的帽子，长沙恐怕还没办法摘掉。
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