中国城市即将迎来第二波崛起未来，这些

参加某发布会的时候，一家房企的老总对未来房价做了大概的分析：“从大趋势看，未来20年房价还会平稳增长。年均房价增长6%-8%是最好的情况，和GDP的增长同步。未来，如果一线涨2倍，那么二线就会涨3-4倍，三四线涨幅会小于2倍。”

注：这里的三四线，指的是非一线城市群在内的三四线。

这位老总是在大放厥词吗？显然不是，在16年、17年的时候，这位老总带领的房企频频在战略城市拿地，踏准节奏，实现可观的利润增长。关于他对城市涨幅的论断，猫叔也是赞同的。

想要弄清楚为什么一二三四线会有涨幅的区分，我们先来看房价上涨的原因。

土地增值，是房产增值的基础

房价为什么会上涨，猫叔之前多篇文章中，都提到货币因素。但是，货币因素是从全国甚至全球的宏观经济层面去分析。如果细致的研究全国几百个城市，并非每个城市的涨幅都一样。而且，每个城市的不同板块涨幅也各有不同，这是为什么呢？

我们以城市经营的角度谈谈这个问题。

举个例子，咱老百姓平日里少不了要买鸡蛋。超市里有的鸡蛋贵，有的鸡蛋便宜。鸡蛋价格差异的主要原因是什么呢？是下蛋的鸡不一样。土鸡吃粗粮，抗病力强，鸡蛋营养价值高，自然蛋价也比肉鸡的蛋贵。

鸡蛋的差异，取决于下蛋的鸡。

而房价的差异，取决于建造房子的土地。房价上涨的过程，就是土地增值的过程。

土地是如何增值的呢？

近两年，我们知道大多数省会和二线城市，甚至一线周边的三线城市都开始建地铁。有人做过统计，说从北京地铁开始试运营，短短几十年，中国内地已经有28座城市开通地铁。预计到年，中国将有45座以上城市开通地铁。

很多人质疑，地铁票这么便宜，而造地铁的要一公里7个亿的成本，这明显是亏本买卖，为啥还要造地铁呢？

看看香港是怎么做的你就懂了。香港的地铁公司造好地铁之后，与房地产商进行合作，对地铁周围的土地进行开发，建造成高密度的居民区，再出售获利。一般来说，香港地铁公司可以享受五成的收益。

简而言之，买下大片土地建造基础设施，再出售增值后的土地。这就是香港地铁公司的套路。

大陆的情况虽然和香港不一样，但逻辑是相通的。在内陆，土地开发是由政府职能部门完成，地铁建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营也主要靠财政补贴。单纯从这方面看，地铁是负债工程。奥妙就在于，当地政府通过对地铁沿线的增值的土地资源进行合理开发和利用，并出让给开发商，以此来支撑地铁投资。

你以为地铁是一种交通工具吗？大错特错，地铁，是一种经济产业。

同理，修大桥，搞绿植，扩建马路……这些工程看上去都是没有回报的负债工程，但就是这种大规模的基础设施建设价值，成为土地使用权的附属物，促进了土地价值的增值。

这就是土地增值的原因，也是房价上涨的基础。没有这个基础，即使再通货膨胀、货币超发，也不可能支撑起这么高的房价。

为什么二线城市会崛起？

土地增值，不仅仅地铁一个因素，还有教育医疗文娱等配套，以及其他综合因素。我们没办法具体衡量具体土地增值的数字。但是，不同城市土地增值的速度大相径庭，这背后的深刻原因，就是城市化进程的不同。

改革开放之初，我们让一部分人先富起来，财富、政策推动了一线城市的快速发展，由平房发展到高楼，由公共交通发展到地铁，落后的城市变成经济发达的大城市，房价涨幅远远超过二三线。所以有人总结：宁要大城一张床，不要小城一套房。这就是城市化发展的“聚集效应”。

随着一线城市化率达到90%左右，大部分土地已经完成增值的最快阶段。拿北京来说，就连最西边的门头沟和最东边的通州，也因为交通、新行政功能的规划，实现了土地增值，房价短期翻番。北京可供开发的地块已经寥寥无几，却担负着更多人口涌入、交通拥挤、环境污染的城市病压力。

一线城市已经成为超级城市，而二三四线城市资源却相对贫乏。这个时候一线势必要外溢、扩散资源。这些资源并不能平均分配到每个第一级的城市，而是通过有形的交通枢纽，无形的政策支持、产业外迁实现不均匀分配。对低层级的城市来说，谁能抢夺更多资源，谁就有崛起的机会。

一个城市的基础设施和公共服务水平，是吸引资源的硬性条件。如果你不投入，那么周边城市的基础设施、配套比你好，人口就被抢走了。这就是为什么这么多城市一时间扎堆加大投入、建新区、造地铁的原因。

当一个城市空间条件实现了跃升，他才有机会汲取一线扩散出来的资源，才能实现跨越式发展。如果说，过去30年的城市化是一线的崛起、东部沿海地区的崛起，那么，接下来的17年，将会迎来二线城市崛起、中西部城市崛起。(为什么说17年呢?十九大给出的时间表是年中国要实现基本的现代化，那么远远现在几个一线是不够的，未来十几年，一定会出现更多的新一线城市）

去年，一线城市房市低迷，北京有些区域的跌幅达到30%，而郑州、杭州、成都、青岛、济南、西安等省会以及其他强二线涨幅普遍超过50%。同时，在限购限贷限售的严厉政策下，也大开方便落户之门，二线城市的“上位”之心，路人皆知。如果说，“放松落户条件”，是二线城市的投石问路策略，那么，年，如果放开调控，首先也会是二线。

只有认识到城市发展规律，才能知道一个城市的投资热点在哪里。一个有眼光的买房者，会紧跟城市发展，套取城市建设对土地价值的增值，从而实现财富增长。猫叔本身也非常看好二线。但是，没有只涨不跌的房价，二线城市去过几年实行的是宽松财政和大力投资策略，如今房价涨幅虽然也有支撑，也确实透支了一部分增长预期。

站在投资的角度，姑且买核心区域，同时购买条件是低首付+长期低息贷款。

如果达不到这个条件，建议以保守为主。明白你们焦虑的心情，但还是放长线，钓大鱼吧。

附：中国产业大迁移全景图，这些城市正在“悄然”崛起

岛君说

过去一百年，中国历史上发生过两次规模宏大的产业迁移。

第一次是抗日战争时期，为了避免民族工业毁于战火，沿海和沿江下游的工厂企业集体内迁。

第二次是年到70年代末的三线建设，当时出于战备需要将国防科工企业迁往西北西南地区。之后的改革开放解放了生产要素的自由流动，也打破了商品市场的地理分割，在区域地理特征的支配下，中国区域经济发展整体表现出“东强西弱，南升北降”的特点。

最近几年随着产业转型升级的加快，中国经济结构的调整不仅体现在产业资本开支的新旧分化上，也体现在产业链的重新布局和大迁移上。

我们在《你的家乡这三年：转型中的地方产业》中，从省份的视角观察了中国各省产业结构的变化。这次，我们从产业的角度观察中国各产业在地理分布上的变化，数据依然是家包括A、H、美股、新三板的中国上市公司。

作者：天风宏观宋雪涛团队

来源：雪涛宏观笔记

中国正在进入产业迁移和产业转型的协调阶段。过去三年，一线城市高房价对制造业持续挤出，促使产业结构向更高附加值的中高端服务业聚集。目前北上广深的第三产业占比均已突破60%，中国一线城市的最终产业发展形态可能类似于纽约和东京，成为一个服务型和消费型社会。

过去三年，传统产业并没有发生迁移，而是在出清过程中向低成本、高效率的地区集聚。过去三年，中高端制造业（半导体、通信设备、电子元件）向地理纵深发展，不同程度地出现了从沿海向中部区域的核心城市迁移的特征。

产业迁移促使中部核心二线城市崛起，形成以新兴制造为核心的产业链基础，比如合肥的中科系，郑州的富士康系，武汉的光谷系，西安、成都、贵阳的半导体、电子、光电产业等。

产业迁移必然带来劳动力、资本、税收、基建等方方面面的提升，进而对人口流动、房价、区域消费等产生深远影响。中国正在发生的产业大迁移类似于美国上世纪70年代的制造业南迁和南部“阳光地带”崛起。

中国中西部核心地区依托特定的工业基础和日益通达的高速交通网络，承接东部的产业迁移，使得就业本地化和人口流动率下降成为长期趋势，并带动本地房价和消费基数的成长，从而吸引更多人口和相关产业链迁移至本地，形成“产业迁移—人口流动—经济发展”的良性闭环。

传统制造：不是转移而是出清

区域集中度提升，强者恒强

我们首先观察了汽车制造、化肥与农用化工、多元化工、钢铁、煤炭、化纤、纺织等传统制造业，整体来看，这些行业经历的不是迁移，而是出清。

一方面，传统制造的区域集中度提升，向着具有成本和效率优势的地区集聚，强者恒强。另一方面，那种“低端制造从沿海向内陆转移”的说法是一种想当然的错误推断，沿海地区也有土地和劳动力成本不高的地区，这些并不是产业迁移的必要因素，产业迁移的发生是多方面的结果。

在第三部分的分析中你会看到，向内陆迁移的产业不是低端产业，而是中高端产业。

汽车制造仍然是一个传统产业，中国汽车制造的中心仍然在上海，上海的汽车制造上市企业收入占全国将近一半，其他区域的汽车制造集中度也进一步提升。

北部区域从东三省（主要是长春、沈阳）向河北、北京集聚，中部区域向湖北、重庆集聚，南部区域向广东集聚。目前汽车制造已经跃升至湖北第一大产业（东风），也是河北（长城）、广东（广汽）的支柱产业之一。

新能源车属于新兴制造，中国新能源车产业即将改变全球汽车零部件行业的成本结构和供应格局，但是整车制造这个传统产业仍然是强者恒强，向优势区域集聚。

化工（化肥与农用化工、多元化工）整体上是由南向北聚集。东部沿海的山东、河北、江苏，以及西部的青海是化肥与农用化工的主要生产地，集中度进一步提升。多元化工集中分布在山东、湖南、长三角地区，也展现出区域集中度提升，强者恒强的特点。

钢铁的产能分布很明显受到了去产能和环保限产的影响，环京一带的河北、山西、山东和成本较高的西南、华南地区经历了产能出清，钢铁行业整体向生产效率较高的江苏（沙钢）和中部腹地（马钢、华菱、新余钢铁）聚集。煤炭经历了和钢铁类似的去产能，从环京一带向以煤炭为支柱的内蒙古、山西集聚。

化纤也出现了明显的区域集中度提升。东三省的化纤向辽宁集聚，辽宁是东三省重要的化纤生产基地，化纤也是其十大产业之一。中东部地区，山东、江苏、河南、安徽等地区的化纤产出占比下降，产出向占比最高的浙江集聚。

化纤是浙江前五大产业，强者恒强的特征明显。纺织也是向优势地区如浙江、江苏、河北等集聚。长三角地区在化工化纤、纺织等领域的产业链完备，具有全面优势。

服务业：一线城市高房价下的

制造业空心化和消费型社会

虽然前面提到“中国汽车制造的中心仍然是上海，汽车制造也是广东的支柱产业之一”，但整体上看，一线城市的产业结构已经表现出制造业的空心化和中高端服务业的集中化。

-16年，北京占比上升最快的产业是建筑工程、互联网、金融；广东占比上升最快的是房地产、保险、互联网；上海占比上升最快的是房地产和互联网。年，北上深三个城市的服务业产出占比均超过了60%，其中北京的服务业产出占比已经达到了81%，上海和深圳分别是69%和61%。

一线城市上市公司收入占比最高的服务业主要是金融、房地产、互联网、电信服务等。

一线城市的高服务业占比和高房价是一个硬币的两面，优质的教育医疗资源吸引了高学历高收入的人才聚集，高收入推升了房价，抬高了产业成本（投资成本和经营成本），对低附加值的中低端制造业形成挤出，促使产业结构向更高附加值的知识密集型制造和中高端服务业聚集。

年，华为将手机业务从深圳迁至东莞，年又将企业数据中心迁至东莞，原因是深圳房价太高了，高成本促使华为向东莞转移。华为代表了中国通信设备制造的最高水准，尚不能承受高房价的挤压，反映出中国一线城市在高房价压力下的服务业集中化和制造业空心化的趋势。

中国一线城市的最终产业发展形态可能类似于纽约和东京，成为一个服务型和消费型社会，纽约和东京的服务业占比GDP分别为71.5%和88.8%。

新兴制造业：向地理纵深发展

中西部核心二线崛起

华为从深圳部分迁往东莞并非个例。过去三年，中国的新兴制造业（半导体、通信设备、电子元件）都不同程度地出现了从一线（北京、上海、广东）向中部核心城市聚集的现象。

当然，这些产业并不都像华为一样是迁移过去的，有些产业本身就在中部地区有深厚的基础，但结果都一样，就是中国的中高端制造业正在中部区域的核心城市崛起。

过去三年，半导体制造和通信制造从环京、上海、广东向中部腹地以及江苏聚集。半导体是江西的支柱产业，南昌是国家半导体照明工程产业化基地之一。陕西是国家半导体材料与器件研发和生产的重要基地，拥有全球最大的太阳能单晶硅棒和硅片制造商隆基股份。

江苏的半导体产业始于上世纪六十年代初，有国营第七四二厂、苏州半导体厂、常州半导体厂、南京半导体厂等，形成了从IC设计到芯片制造到封装测试再到材料配套的半导体产业完整链条。

通信设备行业整体向受国家政策支持的、产业技术资源优势的地区集聚。湖北是重要的通信设备生产基地，拥有国家级光电子产业基地“武汉光谷”。江苏拥有中国光电通信领域最大的集成商亨通光电。

山东大力发展新型电力电子器件、半导体照明、高频频率器件、光通信器件等新型电子元器件产品，歌尔股份是全球微电声领域领导厂商。浙江在“十二五”期间，已经形成千亿级电子元器件和材料产业集群。

合肥是芯片、半导体、电子元件生产基地，09年京东方就在合肥上了6代线，去年京东方的10.5代线也在合肥投产。

新兴制造的集聚方向和地方政策、工业基础、区位优势的匹配度高度相关，例如合肥的中科系、武汉的光谷系、郑州的富士康系、以及成都西安的科研和半导体产业等。

合肥重点扶持芯片、半导体、人工智能等核心基础产业，以及软件、5G等核心信息技术。武汉重点扶持光纤通信产业，东湖高新区（“中国光谷”）是国家光电子产业基地。郑州围绕着富士康作配套，搭建电子制造的产业链集群，建设五千亿级电子信息产业基地。

西安将半导体产业列为重点发展的高新技术产业，打造千亿级半导体产业集群。贵阳重点扶持电子元件产业，大力推动与英特尔、戴尔等国际龙头企业的合作。

新兴产业在中部核心二线城市的不断集聚，又促使这些地区进一步开放人才引进政策和落户政策以吸引人才配套，这些政策起初是小步慢走，但最近开始愈演愈烈，演变成二线城市的抢人大战。

比如成都、西安、郑州、长沙放松了针对大学生、高级技能人才、投资纳税者的落户条件，西安、成都、郑州、合肥推出了针对高端人才的引进补贴政策，武汉、长沙推出了青年创业基金等。

同时，中部核心二线城市的新兴产业崛起离不开四纵四横的高铁网络布局，每日经过郑州的高铁班次有次，武汉次，合肥次，西安次，从各省“十三五”规划中也可以看到未来五年中西部各省的高铁通车里程继续排名靠前。

产业迁移对房价、

人口流动和区域消费影响深远

产业迁移影响的不仅仅是中国制造的地理分布，也对中国的人口流动、区域消费力和房地产市场产生了深远影响。

产业迁移的第一个影响体现在了房价上。过去三年，那些承接了高附加值产业迁入的中西部核心二线城市，房价增速更高。我们列举了七个中西部核心二线城市和七个东部沿海二线城市在-17年的房价涨幅，中西部核心二线城市的整体涨幅更高。

沿着这个趋势，未来有高附加值产业迁入优势的中西部核心二线城市的房价涨幅可能与一线和东部二线城市的房价涨幅持续分化。

产业迁移的第二个影响体现在了流动人口下降和就业本地化这两个变化上。中国劳动力流向的基本格局都是从中西部地区向东部和沿海地区流动。

从年开始，中国的流动人口数量开始下滑，这表明越来越多的人选择留在本地就业。东部和沿海地区的产业升级部分弥补了劳动人口下降的不足，中西部地区承接了来自东部和沿海地区的中高端产业迁移和劳动人口回流，中西部核心二线城市的经济增长进一步吸引劳动力本地化就业。

产业迁移的第三个影响体现在了二线城市群的整体消费提升上。

人口回流和就业本地化的直接结果是中部二线城市群的消费主体扩大了，并且随着高附加产业在这些地区的占比提升，居民收入和消费能力也在慢慢提高，消费主体的扩大和消费能力的提升是我们观察到二线及以下城市的服务业和零售业发展迅速的原因之一。

年至今，虽然中国社会消费品零售增速逐年下降，但中部核心二线城市的社零增速从年以来是回升的。

中国产业大迁移的美国模板

今天中国制造业向纵深地带迁移，中西部地区核心城市吸纳新兴产业、争夺人才的这个过程，几乎是美国上世纪70年代的制造业南迁和南部崛起的历史重演。

二战后，美国传统工业增速放缓，产能过剩，逐渐失去了昔日的光彩。为了增强竞争力，位于东北部和中央北部的传统工业部门开始在新的技术条件下进行自动化和信息化技术改造，传统工业部门容纳的劳动力越来越少，相对过剩的劳动人口大大增加，这使得人口的大规模迁移成为可能。

美国的南部和西部具有丰富的自然资源和广阔的空间地带，是发展新兴工业的理想地区。上世纪70年代开始，美国南部地区开始承接东北部及五大湖区制造业带的产业和人口迁移。人口流动和产业迁移带动了美国南部地区的经济和房价水平增长。

随着人口的迁移和新兴产业的布局，昔日被贴上贫困落后、种族歧视、人口外流等标签的南部地区，逐渐成为了美国三大工业区之一的南部工业区，后来被称为美国的“阳光地带”。

70年代后美国南部地区逐渐建成的高速公路网为南部工业区的崛起提供了良好的基础设施保障。20世纪80年代，美国高速公路网基本建成，占当时全球高速公路总里程的一半。

另外，大西洋沿岸的波士顿-纽约-华盛顿-杰克逊维尔-迈阿密铁路线路，中部平原的芝加哥-圣路易斯-孟菲斯-新奥尔良铁路线路，东北-西南方向的纽约-费城-亚特兰大-新奥尔良铁路，布法罗-孟菲斯-休斯敦铁路，都明显改善了南部制造业带的对外交通条件。

铁路网和全美高速公路网的建成提升了南部工业区的对外运输能力，基础设施的互联互通使得要素和产品流动成本下降，带动制造业向南部地区迁移。

真正让南部工业区崛起的并不是传统工业，而是新兴工业，比如电子、石油化工、飞机制造、核工业、航空航天等。

新兴工业在“阳光地带”落地生根并发展，其中发展较快的是西南部的加利福尼亚州和南部的得克萨斯州，这一地带形成了诸多以新兴产业为主的新工业中心，例如休斯敦、达拉斯、亚特兰大、旧金山、洛杉矶等。

依托知识、技术发展的新兴工业如电子、航空航天（飞机、导弹、人造卫星）、核工业、半导体等要求高科技素质的劳动者，核电技术和超高压输电技术的应用又可使工业摆脱能源地域限制，因而在美国西部、南部一些科学、教育中心形成了电脑信息产业的生产基地。

位于加利福尼亚州的旧金山附近圣克拉拉谷地“硅谷”，集中了斯坦福大学等众多高等学校及八千多家高技术公司，生产全美1/3的半导体集成电路，也是世界电子工业的巨头。合肥的中科系、武汉的光谷系、西安的军工电子系，均与之相似。

美国西部、南部地区石油、天然气资源丰富，使这一地带采油业和化学工业发展迅速。德克萨斯州的休斯敦享有“世界石油之都”的称号，是全国最大的石油加工、石油化学、基本化学工业中心，内陆的达拉斯——沃斯堡被称为美国的“石油首府”。

新原料、燃料的开发和利用，也带动了其它工业部门的发展，如飞机制造、汽车工业、造船工业和一些轻工业。

二战期间，美国联邦政府就将亿美元军事拨款的60%倾注到这一地区，建立了强大的军火工业以及航空、原子能和电子等相关工业。二战后，南部工业区的核武器、导弹、军机制造、造船（航空母舰、核潜艇）、坦克制造等军工业的发展都领先北部地区。

另外与前苏联的空间技术竞赛也促使政府大量拨款于南部的航天中心和卫星发射场（如休斯敦的航天中心），从而使新兴工业在西部、南部迅速发展。西部的洛杉矶（加利福尼亚州），南部的达拉斯—沃斯堡，都是著名的飞机制造中心。

所以，美国南部地区的产业发展，绝不是东北部地区传统工业的简单转移，而是劳动力迁移结合各地特有资源禀赋后的再创业、再出发。与美国南部地区的崛起相似，中国中西部经济带的工业发展，也离不开丰富的能源原材料资源和国防科工基础。

我们在报告《你的家乡这三年：转型中的地方产业》中指出：“中西部经济带和中部地区平行，分布了中国重要的农业资源、能源原材料资源。更重要的是，这个地区继承了上世纪六十年代‘三线建设’留下的大量工业制造基础和国防科工资源。如成都主要接收轻工业与电子工业，贵阳主要接收光电工业等”。

今天中国正在进入区域发展再平衡、产业布局优化、产业链集聚的新阶段，这也是产业迁移和产业转型的彼此协调的过程。这一过程不是简单的把旧产业从东转到西，实际上旧产业并没有转移，只是在出清过程中向高效率低成本地区集聚。

真正发生了产业迁移的是新兴产业里的中高端制造，这也是各地再创业的过程。

产业迁移的发生是多方面的结果，土地和劳动力成本的比较优势并不是产业迁移的必要因素。基础设施、工业基础、科研教育政策等特定资源禀赋更加重要，一旦时机配合，产业布局的再平衡就会出现。

中国产业大迁移，始于制造业，必然带来劳动力、资本、税收、基建等方方面面的变化，进而对人口流动、房价、区域消费等产生深远影响。

70年代美国开始从北到南的产业大迁移后，美国的新兴制造业、消费零售和服务业在80年代前后出现了爆发式增长。随着中国新兴产业持续向地理纵深发展，未来十年的中国在消费、服务、中高端制造上的潜力不可估量。

END

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