江西赣州，一个典型三四线城市房价暴涨的抵
点击 本文，我主要从一个贴近楼市的置业者角度，剖析赣州楼市暴涨的原因，希望对其它同类城市有标本借鉴意义。由于对省外楼市不是很熟悉，文中举例的比较对象主要以省内城市为主。至于许多人喜欢拿租售比、收入房价比、汇率等一大堆经济学理论分析市场，那是经济学家的事。我仅从一些大家都认可的指标分析，尽量接地气。 一、赣州对辖区超强的辐射力和强大的人口红利。赣州18个县市区，中心城区独占了最好的教育、医疗、基础设施等资源，与下面的县区形成巨大的差距，构建为典型的单中心城市。中心城区作为核心区域，必定会对下辖县市具有超强的辐射力，造成虹吸效应，就像吸血鬼将有钱人都吸到周围。比较特殊的是，南康区由于自身家具产业比较发达，经营者和产业工人不会轻易离开当地，为了生活便利一般会在当地买房置业，所以能够独善其身，被抽血的概率低点，房价也比较高。再加上赣州有万人口红利作支撑，稍微有点钱的、在外地上班打工的返乡置业需求都会想尽一切办法到章贡区买房置业，不管是享受更好的生活环境、还是为了小孩教育，或者是做大做强生意。我们可以看到，越是穷的地区，资源越是向核心集聚，中心城区吸血能力越强，因为经济落后，政府没钱发展这么多地方。反而是东莞、中山等各个镇街经济发展水平比较均衡的，各个街区房价水平相差不大（不包括临深临广州等因素造成的相关镇房价高的因素）。江西的11个地级市中，除省会外，人均收入长期垫底的赣州房价长年夺冠，人均收入长年居于前三的新余每每房价垫底。新余底下只有一个渝水区和分宜县，总人口只有万，显然比不上赣州万人口的支撑。人口基数大，即使经济落后、相对置业人口少，但绝对有效置业者多啊。这也从一个侧面说明，房价不完全和当地人均收入成正相关联系，是和当地能买得起房的有钱人关系最密切。 二、赣州的区位和政策优势。按照著名经济学家马光远先生说的，“赣州是个前不着村后不着店的地方，自成一大”。赣州周边公里半径内没有什么发达的大城市，北面是吉安、南面是韶关、西面是郴州、东边是龙岩，自身能够对辖区里的县市产生虹吸效应，却不用担心周边城市分流置业人口（对于推高房价是优势）。只要周边的城市没有比赣州好太多，按照中国人强烈的乡土观念，总归觉得家乡好，即使是漂泊的游子也希望落叶归根，绝大多数都选择在本地资源集聚的中心城区置业。九江比赣州经济发达吧(不要喷我，去看看经济统计年鉴就知道，比人均GDP啊，不要比总量)，江西省政府倾力打造昌九一体化多年，可是这么多年房价一直不温不火，一个很重要的原因就是被南昌分流了部分需求，在省会既能享受全省最好的资源，半小时不到的车程又能留得住乡愁，何乐而不为呢？近年来，随着中央支持赣南原中央苏区振兴发展、建设省域副中心城市、赣州都市区规划、“中部崛起”规划为区域中心城市等一系列利好政策下，地处四省交界，又处在长三角、珠三角两大经济板块连接带上的赣州，区位优势得到提升和价值重塑，吸引了众多房企和置业者。作为劳动力人口输出大市，前些年赣州人口净流出到长三角、珠三角等发达地区。但是近两年，随着一、二线城市各项成本大幅提升，中低端产业有向赣州这种区域中心城市（赣州享受西部地区税收优惠政策）转移趋势，也带来了部分产业人口的回流，增加了置业需求。 三、赣州市政府高度控盘。地方政府都有推高房价的动力，毕竟GDP和政府税收密切相关，但是你不得不佩服赣州市政府经营城市的水平，确实比江西其它城市更强。政府对房地产市场的控场集中体现在土地市场和政策调控。、年市场行情不好的时候，政府有意收紧了推地节奏。先看一组数据，赣州中心城区土地成交情况汇总：年商住地块成交面积.5㎡(.47亩)，同比年减少1.02%;年商住地块成交面积㎡(约76.85亩)，同比年减少94.5%;年商住用地成交成交总面积约.7㎡(约.75亩)，同比年增长%。土地市场对房地产开发有滞后传导效应，正是由于年政府急剧收缩推地，加上、年逐步去库存共同作用，导致年房源去化周期急剧下降。年中去库存周期大概4个月，年底3.3个月，也就是有效供应3、4个月就会被市场消化，房价焉有不涨的道理，这与合肥市场的暴涨有异曲同工之处。据说某全国大型开发商15年手握现金想要政府低价卖地的时候，政府死咬着不松口，勒紧裤袋过苦日子也绝不贱卖土地，直到年市场火热的时候，才加紧推地，12月的某天，创记录的一天三地王，成功引爆了市场情绪，政府笑到了最后。控制推地的节奏与力度，保持适度的饥饿感，政府对房地产市场的“面粉”——土地当然就是想揉成什么样就是什么样了。当大多数三、四线城市去库存周期在二十个月以上的时候，赣州市政府就已经把库存控制在个位数了，政府收紧土地源头功不可没。就政策来说，也是政府一个很重要的抓手，除了常规的契税优惠等，赣州还熟练地配合了李相的棚改政策，通过棚改增加大量需求，可以说是将政策效应发挥得淋漓尽致。看几个数据吧，年赣州老城区棚改货币化程度居然达到了丧心病狂的99.5%(江南都市报作为去库存经验报道)；年前8个月，中心城区章贡区棚改货币化安置比例达96%。要知道，江西还有不少城市还在为棚改货币化安置比例达到50%而努力。当然政府也不会亏待人民群众，即使像西津门破破烂烂的砖木房，年补偿标准也达到了一平(当时区域评估价只有多，周边的房价左右)，让你只有要钱的欲望（如果要房子至少让你等几年，还不能保证质量），有了钱就可以马上买房入住。年，全市计划棚改2.46万户，中心城区就有多户。政府不遗余力地加大棚改力度，而且还在不断地提高补偿标准，造就了一大批拆迁土豪，人为地创造了一大波需求。所以，大家最喜欢的就是政府在自家的门前写个大大的“拆”字。政策的落实也少不了具体执行部门的摇旗呐喊，前两年楼价低迷的时候，规划部门审批了大量”偷面积”的住宅，当市场沸腾的时候又开始严格规划，甚至联合执法,拆除“违建”。 四、区域价值、品牌楼盘的定价与溢价能力。赣州中心城区的楼市地图可以笼统地划分为章江新区、老城区、开发区、蓉江新区。章江新区无疑是其中的明星版块和热点区域，弹丸之地吸引了中海、中航、恒大、联发、保利、中梁、云星、嘉福、宝能等房地产大佬跑马圈地，扩张势力。资本是逐利的，投资跟着规划走是亘古不变的真理，章江新区有政府规划诱导，有教育、医疗、交通等方面的重点倾斜，再加上品牌开发商的推波助澜，有钱人或者在大城市见过世面的改善型高端置业者必定会认定规划超前、有众多品牌的章江新区。经过这几年市场大浪淘沙、优胜劣汰，赣州本地开发商在新区市场占有率越来越小，生存空间急剧萎缩，影响力越来越弱，而大型开发商的市占率和影响力则越来越大，话语权也越来越重。尤其是经过年、年市场调整，没有资金实力、财务成本居高不下的本地开发企业卷款逃跑、烂尾的越来越多，严重动摇了赣州人对本地开发商的信任。从年开始，新区的土地拍卖价屡创新高，对开发商的资金实力要求越来越高，土地市场基本是大品牌开发商逐鹿中原的游戏，本地开发商已经完全被挤出了这个圈子。现在章江新区除了前期低价拿地的部分本地企业还能继续开发，品牌开发商占据主流地位，处于高度控盘状态。品牌开发商有成熟的运营和管理机制,有前瞻性的战略规划,有较高的社会信用度，中高端消费者也有较强的品牌认知度，品牌开发商的溢价得到高端置业者的接受。这就和在商场买东西是一个道理，在有一定经济基础的条件下，宁愿贵点也会买品牌。所以品牌开发商扎堆的章江新区联手集体涨价，房价一次次刷新消费者的心理底线也不足为奇了。开发区房价远低于新区，除了位置稍差，没有品牌开发商也是导致价差的一个重要原因。再拿老城区来说，前几年也是品牌缺位,但是随着恒大的进驻，将站北区一举拉上的高位，这就是品牌的力量。再看看近邻吉安市，虽然人口比赣州少，但也有多万，下辖13个县市区。属于典型的单中心城市，对下面辖区有较强辐射能力，而且新区面积远小于赣州，土地市场更为紧缺，但是房价却与赣州有天壤之别。虽然去年到今年涨了一些，涨幅却远不如赣州。要知道前些年两地新区价差就是按比例算也没有如此之大。其中一个重要原因就是吉安房地产是典型的本地开发商主导格局，品牌的宣导力度远不如大开发商深入人心，有溢价能力的恒大可以将两年前的房价从多拉高到多，新区的其它楼盘却没这个能力，大多数仍在左右徘徊。 五、城镇化补偿发展。从官方统计发布的数据来看，年江西的城镇化率为51.6%，赣州年的数据我没查到，但有据可查的年赣州的城镇化率42.56%。按照每年大概1.6%的增长率来说，年赣州的城镇化率大概46%左右，和全省的平均水平还有很大差距。当城市化高于30%以后，就会进入一个加速发展期，这个过程一直到城市化达到70%以上时，才有可能减缓。更何况赣州要建设都市圈，副省域中心城市，所以处于高速发展阶段的赣州有后发优势。至少5年之内赣州都要补偿性发展，提升城镇化水平，缩小和全省其它地市城镇化水平的差距，加快农村人口向城市的转移，安居置业、扎根城市。我们可以比较省内的萍乡、景德镇两地，城镇化率超在60%以上，还苦苦地挣扎在去库存的道路上，而城镇化率要低地多的赣州却早早跨入补库存阶段（在同等条件下比较，人口规模和区域位置等影响因素暂时不计）。充分说明说明城镇化率低的城市，通过城镇人口增加去楼市库存的空间更大。 赣州房价上涨当然也有一些和中国其它三四线城市类似的地方，比如经济落后，投资渠道狭窄，投资房产不啻为较好的投资方式；大环境下的宽松的货币和信贷政策；M2超发，货币贬值太厉害，为了保值增值的需要；放开二胎后需求增加，改善型第二住所的需求。 最后，我再说说对赣州出台限购限贷政策的理解：政府划定限购区域从一个侧面告诉了你最有价值的区域，限购只是暂时抑制需求，但是需求并不会消。盯住这块区域的高端改善型需求不会将就别的区域。当限购一旦放松，积累的需求会井喷，供需失衡的结果就一个字：涨。 限购限贷只是维稳房价，不要房价涨太快，而不是跌。房价上涨过快对谁来说都不是好事，不利于楼市的健康平稳发展。赣州是入统的70个大中城市之一，老是排在榜单前面领导也坐不住，既要承担上级的问责，又要面对民间的指责。限购限贷不行，还可以限价，如果你不接受政府的指导价，可以暂缓发放预售证。政府也告诉大家，不要老盯着章江新区，限购之后，你可以到蓉江新区和开发区买嘛，既实现了区域协调发展，预热了两地的楼市，楼价统计数据也好看了，面子上大家都能过得去。政府出台的政策我觉得挺好的。 至于蓉江新区（赣州今后两年重点发展的新城，现在位置还比较偏僻）以后的发展，个人的一点浅见，如果能够高标准规划，高标准投入，控制好推地节奏，加上品牌开发商的认可并进驻开发，有江景、湿地等稀缺景观资源或者金融核心区域的还是有一定居住和投资价值的。只不过，几年后的事情谁也预料不到，毕竟有这么多的假设。如果人生可以假设，我希望十五年前我能够贷款在北京买几套房子……
(原创者：不轻信不盲从，转自天涯论坛房产观澜)
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